Het volgende is goed om te weten :

Nagenoeg alle stacaravans in Nederland zijn door een gerechtelijke uitspraak van de Hoge Raad onroerendgoed geworden. Dit heeft tot gevolg dat door natrekking de grondeigenaar eigenaar van de stacaravan is geworden.

Wij zijn met onze huurdersvereniging overeengekomen dat we per 1-10-2014 Recht van Opstal aanbieden, gezamenlijk zien wij hier veel voordelen in.

Namelijk :

 

Ø  huurder wordt weer eigenaar van zijn onroerendgoed

Ø  huurder kan zijn onroerendgoed dus ook verkopen

Ø  verhouding verhuurder/huurder is helder en duidelijk en notarieel vastgelegd, bovendien zijn gegevens publiekelijk toegankelijk

Ø  door het aangaan van Recht van Opstal, staat de huurder van het perceel juridisch sterk en heeft goede zekerheid m.b.t. tot zijn/haar perceel en onroerendgoed

Ø  een toekomstige parkeigenaar zal de bij het kadaster ingeschreven gegevens moeten respecteren

 

De eigendomssituatie is weer duidelijk, alles staat bij het kadaster ingeschreven. Hierdoor bieden wij duidelijkheid en zekerheid.

TOELICHTING OP HET HUURAFHANKELIJKE OPSTALRECHT

Voorgeschiedenis

Op het huidige recreatiepark Watersportcentrum De Brekken worden reeds jarenlang percelen verhuurd aan individuele huurders ten behoeve van recreatief gebruik.

Sinds de jaren ’70 zijn op het recreatiepark Watersportcentrum De Brekken door verhuurder en diens rechtsvoorganger recreatieobjecten verkocht aan recreanten en is er gelijktijdig een huurovereenkomst met de recreanten aangegaan met betrekking tot de percelen. Een groot deel van de oorspronkelijke huurders hebben de recreatieobjecten (of daarvoor in de plaats gekomen recreatieobjecten) verkocht aan de huidige huurders of hun rechtsvoorgangers.

Op basis van arresten van de Hoge Raad is geconstateerd dat de recreatieobjecten door natrekking eigendom zijn geworden van de eigenaar van de grond. Watersportcentrum De Brekken B.V. en de huurdersvereniging (VAC) zijn in overleg getreden omtrent een voor alle partijen aanvaardbare oplossing. Die oplossing is gevonden in een huurafhankelijk opstalrecht.

Wat is een huurafhankelijk opstalrecht?

Een opstalrecht geeft een gerechtigde het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. Zonder een dergelijk opstalrecht zijn al deze zaken van rechtswege eigendom van de eigenaar van de grond. Door het vestigen van een opstalrecht ontstaat er een splitsing tussen de eigendom van de grond en de eigendom van de opstallen.

De recreatieobjecten zijn door natrekking eigendom geworden van de eigenaar van de grond. De gerechtigden verkrijgen na vestiging van het afhankelijke opstalrecht weer de eigendom van de recreatieobjecten.

Er zijn twee vormen van opstalrechten. Het zelfstandige opstalrecht en het afhankelijke opstalrecht. In onderhavig geval is gekozen voor het afhankelijke opstalrecht. Dit betekent dat het opstalrecht afhankelijk is van de tussen huurder en Watersportcentrum De Brekken B.V. te sluiten huurovereenkomst. Met andere woorden: zonder huurovereenkomst geen opstalrecht en als de huurovereenkomst eindigt, eindigt ook het opstalrecht.

Feitelijk wordt de juridische situatie derhalve in overeenstemming gebracht met de uitgangspunten zoals Watersportcentrum De Brekken B.V. en de huurders die in de praktijk altijd hanteerden. De huurder huurt een perceel en het daarop geplaatste recreatieobject is zijn eigendom.

De overeenkomst

De nieuwe rechtsverhouding tussen partijen wordt geregeld in een huurovereenkomst, in een akte waarbij een afhankelijk opstalrecht wordt gevestigd en in diverse bijlagen. Het gaat om de volgende stukken:

  • de huurovereenkomst;
  • de akte vestiging opstalrecht;
  • gedragsregels Watersportcentrum De Brekken B.V.;
  • het Ingebruikgevingsreglement Watersportcentrum De Brekken B.V.;
  • de overeenkomst tussen Watersportcentrum De Brekken B.V. en de VAC met betrekking tot tarieven d.d. augustus 2006 en de aanvullende afspraken d.d. 1-7-2013;
  • model indeplaatsstellingsovereenkomst (de overeenkomst die door Watersportcentrum De Brekken B.V., de huurder en de koper moet worden gebruikt bij ‘verkoop’ van een recreatieobject).

Het gebruik

Het perceel is bestemd voor recreatief gebruik. Permanente bewoning is niet toegestaan.

Termijn / beëindigingsmogelijkheden verhuurder

Er is gekozen voor een huurafhankelijk opstalrecht voor onbepaalde tijd. Verhuurder kan die overeenkomst slechts in bijzondere (in artikel 3 van de huurovereenkomst genoemde) gevallen opzeggen. Kort weergegeven gaat het om de volgende gevallen:

  1. indien de huurder de huurovereenkomst, reglementen en/of overheidsvoorschriften niet naleeft, overlast veroorzaakt of de goede sfeer op het park en de omgeving daarvan bederft;
  2. indien de huurder in strijd handelt met de bestemming van het terrein en/of het perceel (te weten recreatief gebruik);
  3. indien het recreatieobject niet aan algemeen erkende veiligheidsnormen en overige van overheidswege geldende wet- en regelgeving voldoet;
  4. indien het recreatieobject in een zodanig slechte staat verkeert, dat de gevolgen van deze slechte staat voor het aanzien van het recreatiepark en de directe omgeving een opzegging rechtvaardigen;
  5. indien gedurende twee achtereenvolgende jaren een betalingsachterstand heeft bestaan van zes maanden of langer.

Eén en ander met inachtneming van hetgeen daarover is bepaald in de huurovereenkomst.

‘Verkoop’ van het recreatieobject

De feitelijke gang van zaken bij ‘verkoop’ van het recreatieobject is in de huurovereenkomst opgenomen in het artikel over contractsoverneming (artikel 13). De huurder is gerechtigd (na schriftelijke toestemming van verhuurder) zijn recreatieobject te ‘verkopen’. Onder de voorwaarden zoals opgenomen in het desbetreffende artikel.

De huurder dient, zodra hij een koper heeft gevonden, toestemming aan verhuurder te vragen voor verkoop aan die koper. Verhuurder kan verlangen dat hij eerst een kennismakingsgesprek heeft met de koper voordat hij al dan niet zijn toestemming verleent. Verhuurder kan in een dergelijk kennismakingsgesprek tevens de ter plaatse geldende voorschriften toelichten. Verhuurder zal huurder vervolgens berichten of hij toestemming verleent aan overdracht aan de koper. Verhuurder kan die toestemming niet anders dan op redelijke gronden weigeren en kan aan haar toestemming redelijke voorwaarden verbinden.

Indien verhuurder haar toestemming weigert, dient zij aan te geven op welke gronden die weigering berust. Dit kan bijvoorbeeld indien de opstal niet in een behoorlijke staat van onderhoud verkeert of nog maar een zeer beperkte waarde heeft.

De huurder zal met de koper een koopovereenkomst sluiten. De inhoud van die koopovereenkomst is afhankelijk van de afspraken die de huurder met de koper maakt. In elk geval zal daarin vermeld staan dat de koper een afhankelijk opstalrecht koopt, met een omschrijving van het recreatieobject en welke prijs hij daarvoor moet betalen.

Verhuurder zal van de huurder en koper verlangen dat zij een indeplaatsstellingsovereenkomst tekenen. De modelovereenkomst die daarvoor gebruikt wordt is aan de huurovereenkomst gehecht. In die overeenkomst accepteert de koper in elk geval de dan geldende gedragsregels en kan verhuurder een nieuwe huurprijs met de koper af spreken.

Door het ondertekenen van de indeplaatsstellingsovereenkomst gaat de eigendom van het afhankelijke opstalrecht en de positie bij de huurovereenkomst over op de koper. Met andere woorden: ‘het recreatieobject is verkocht’.

Omdat het afhankelijk opstalrecht staat geregistreerd in het Kadaster, is in de overeenkomst tevens bepaald dat de huurder en de koper de indeplaatsstellingsovereenkomst bij een notaris ondertekenen. De notaris kan de tenaamstelling in het kadaster vervolgens aanpassen. Dit is in het belang van alle partijen. Het Kadaster is dan immers in overeenstemming met de feitelijke situatie. Bij de inplaatsstellingsovereenkomst is reeds een modelakte gevoegd die moet worden gebruikt bij inschrijving in het Kadaster. Daarnaast kan de notaris controleren of aan alle eisen is voldaan en of bijvoorbeeld overdrachtsbelasting moet worden betaald. Als gevolg van het voorgaande maken de huurder en de koper wel eenmalig kosten (denk aan kosten van de notaris en het kadaster), maar ontstaat er voor alle betrokken partijen duidelijkheid over de eigendom van het recreatieobject.

Geen hypotheekrechten

Tot slot is bepaald dat huurder geen hypotheekrecht kan vestigen of een verplichting uit de huurovereenkomst aan derden mag verpanden. Dit om discussie op dit punt te voorkomen. Dit vormt overigens geen wijziging ten opzichte van de huidige situatie.